MXFGS-2025-004

梅縣區府〔2025〕3號

梅州市梅縣區人民政府關于印發《梅縣區農村

集體經營性建設用地入市管理辦法

（試行）》的通知

各鎮人民政府（扶大高管會、新城辦事處），區府直屬和省、市屬駐梅各單位：

經區人民政府同意，現將《梅縣區農村集體經營性建設用地入市管理辦法（試行）》印發給你們，請認真貫徹實施。實施過程中遇到的問題，請徑向區自然資源分局反映。

梅州市梅縣區人民政府

2025年5月7日

梅縣區農村集體經營性建設用地入市

管理辦法（試行）

第一章 總則

　　第一條　為全面推進鄉村振興戰略，貫徹落實中共中央關于建立以健全城鄉統一的建設用地市場的目標要求，加強農村集體經營性建設用地利用管理，引導和規范農村集體經營性建設用地入市，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》《中華人民共和國民法典》《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》（粵府令第100號）等法律法規和《中共中央辦公廳國務院辦公廳印發〈關于深化農村集體經營性建設用地入市試點工作的意見〉的通知》（廳字〔2022〕34號）、《中共梅州市委辦公室梅州市人民政府辦公室關于印發〈梅州市農村集體經營性建設用地入市改革工作指引〉〈梅州市農村承包地“三權分置”改革工作指引〉〈梅州市農村宅基地“三權分置”改革工作指引〉的通知》（梅市明電〔2023〕128號）等相關規定，結合梅縣區實際，制定本管理辦法。

　　第二條　本辦法適用于梅縣區行政區域內的存量農村集體經營性建設用地入市管理。

　　第三條　本辦法所稱農村集體經營性建設用地，是指在國土空間規劃中確定為工業和商業的經營性用途并經依法登記的集體建設用地。

　　第四條　本辦法所稱農村集體經營性建設用地入市，是指集體土地所有權人將一定年限的集體經營性建設用地使用權通過出讓、出租等方式交由單位或個人使用，在所有權不變的前提下，土地使用者依法有償取得一定年限的集體經營性建設用地使用權的行為。通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規另有規定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同另有約定的除外。

　　第五條　農村集體經營性建設用地入市以符合國土空間規劃、用途管制和依法取得為前提，以嚴守土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損為底線。

　　第六條　區人民政府對本地區農村集體經營性建設用地入市負總責，加強組織領導和監督檢查，統籌協調各部門切實抓好入市工作。區自然資源分局負責具體推進，各鎮人民政府（高管會、辦事處）、區委宣傳部、區農業農村局、區發展和改革局、區司法局、區財政局、區稅務局、區金融局、區科工商務局、區住房城鄉建設局、區生態環境分局、區市場監督管理局、區審計局、區政務服務數據管理局等相關單位按照職能分工做好農村集體經營性建設用地入市管理工作。

第二章 入市范圍、方式和途徑

　　第七條　農村集體經營性建設用地應符合國土空間規劃，已辦理土地所有權和土地使用權登記，權屬清晰無爭議。優先開發利用納入集體經營性建設用地成果數據庫的存量農村集體經營性建設用地入市。

農村集體經營性建設用地入市應立足產業基礎和現實需求，集約化配置集體經營性建設用地，優先保障農產品初加工、深加工、倉儲和物流等設施用地、住宿、餐飲、停車場等鄉村休閑旅游項目用地和農村一、二、三產業融合項目用地。

　　第八條　區自然資源分局聯合各鎮（高管會、辦事處）根據國土空間規劃、產業規劃及土地利用的實際情況，以及農民集體意愿共同編制農村集體經營性建設用地年度供應計劃。

　　第九條　農村集體經營性建設用地入市形式包括使用權出讓、出租等有償使用方式：

（一）農村集體經營性建設用地使用權出讓，是指農村集體建設用地所有權人將農村集體經營性建設用地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由使用者根據合同約定向農村集體經營性建設用地所有權人支付出讓土地價款的行為；

（二）農村集體經營性建設用地使用權出租，是指農村集體建設用地所有權人將農村集體經營性建設用地使用權在一定年限內出租給土地使用者，由土地使用者根據合同向農村集體經營性建設用地所有權人約定支付租金的行為。

　　第十條　集體經營性建設用地使用權以出讓入市的，參照同類用途國有建設用地，最高年限為商服用地40年，工礦倉儲用地50年，鼓勵根據實際情況采取彈性年期方式出讓。集體經營性建設用地使用權使用期限屆滿后，由土地所有權人依法按照合同約定收回。

集體經營性建設用地使用權以租賃方式入市的，最低租賃期限不少于5年，最高租賃期限不得超過20年。

　　第十一條　農村集體經營性建設用地入市地塊應當符合以下條件：

（一）符合梅縣區國土空間規劃，符合國家產業政策、土地供應政策和土壤污染防治要求等規定；

（二）土地產權明晰，界址清楚，無權屬爭議，已依法完成集體土地所有權和使用權登記；

（三）原地上建筑物、構筑物及其他附著物權屬清晰、不存在權屬爭議，或經土地所有權人書面同意可隨土地一同入市流轉；

（四）未被司法機關、行政機關限制土地權利；

（五）具備必要的道路、通水、通電、土地平整等開發建設條件，但集體經營性建設用地使用權交易雙方另有約定的除外；

（六）法律法規規定的其他條件。

第三章 入市主體

　　第十二條　農村集體經營性建設用地入市主體是代表集體行使集體經營性建設用地所有權的并經依法注冊登記的農村集體經濟組織。

在入市前，集體經營性建設用地所屬村（組）集體應當按照有關要求完成農村集體經濟組織登記賦碼，并由該集體經濟組織作為入市主體組織實施入市。

　　第十三條　農村集體經營性建設用地由其具有該集體建設用地所有權的主體依法行使所有權；屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會依法代表集體行使所有權；分別屬于村內兩個以上集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組依法代表集體行使所有權；屬于鎮（高管會、辦事處）農民集體所有的，由鎮（高管會、辦事處）集體經濟組織代表集體行使所有權。

　　第十四條　中華人民共和國境內的公司、企業、其他組織和自然人，除法律、法規另有規定外，均可依照本辦法取得農村集體經營性建設用地使用權進行開發、利用、經營。

第四章 入市程序

　　第十五條　集體經營性建設用地入市應當實行公開交易，采用招標、拍賣、掛牌方式交易。

　　第十六條　集體經營性建設用地入市的，經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表表決同意后形成入市決議，確定入市地塊選址、面積、權屬狀況、土地使用情況、地上附著物狀況、擬入市用途等基本情況，由土地所有權人向鎮人民政府（高管會、辦事處）提出入市申請，鎮人民政府（高管會、辦事處）將符合入市條件的用地相關資料呈報區自然資源分局核查。

　　第十七條　經核查符合條件的，區自然資源分局依據國土空間規劃提出擬出讓、出租的集體經營性建設用地的規劃條件，明確土地界址、面積、用途和開發建設強度等。會同區發展和改革局、區生態環境分局對擬入市地塊提出產業準入和生態環境保護要求。

　　第十八條　入市主體編制入市方案，并經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表表決同意后形成書面意見，在出讓、出租前不少于十個工作日報區人民政府，由區人民政府組織區自然資源分局、區發展和改革局、區生態環境分局等主管部門對入市方案進行審核，相關部門認為該方案不符合規劃條件或者產業準入和生態環境保護要求等的，在收到方案后五個工作日內提出修改意見。入市主體應當按照相關部門的意見進行修改。

　　第十九條　入市方案應包含以下內容：

（一）載明集體經營性建設用地所有權人、地塊位置、四至、面積、開發用途、用地規劃條件、使用年限等；

（二）集體經營性建設用地產業準入和生態環境保護要求；

（三）集體經營性建設用地入市交易方式；

（四）集體經營性建設用地入市交易底價，采用招標、拍賣、掛牌形式的應明確是否設置保留底價；

（五）集體經營性建設用地入市土地價款支付方式；

（六）集體經營性建設用地入市雙方的權利義務及違約責任，期限屆滿時集體經營性建設用地使用權及地上建筑物的處理辦法等；

（七）集體經營性建設用地入市收益分配；

（八）其他需要集體決策的內容。

　　第二十條　經區人民政府審核后，由入市主體根據入市方案確定的交易方式，在梅州市農村產權流轉交易管理服務平臺或梅州市公共資源交易中心進行公告并公開交易。

交易結果應在集體經濟組織事務公示欄和梅縣區人民政府網站等進行公布，接受社會和群眾監督。

　　第二十一條　土地所有權人和土地使用權人應按照成交確認書或中標確認書約定的時間簽訂集體經營性建設用地使用權出讓、出租書面合同，并按照規定簽署監管協議。

　　第二十二條　書面合同應載明土地界址、面積、用途、規劃條件、使用期限、交易價款支付、交地時間和開工竣工期限、產業準入和生態環境保護要求，約定提前收回的條件、補償方式、土地使用權屆滿續期和地上建筑物、構筑物等附著物處理方式，以及違約責任和解決爭議的方法等，并報區自然資源分局備案。未依法將規劃條件、產業準入和生態環境保護要求納入合同的，合同無效；造成損失的，依法承擔民事責任。

　　第二十三條　集體經營性建設用地使用權入市交易完成后，依法辦理不動產登記。

以出讓方式入市的產權登記：農村集體經營性建設用地以出讓方式入市使用的，農村集體經營性建設用地使用權人按照約定及時支付用地價款并依法繳納相關稅費后，依規定申請辦理不動產登記，允許用于鄉村振興產業項目的集體建設用地建筑竣工驗收后，可按幢、按層分割登記，分割登記的建筑面積最小不得低于300平方米。

以出租方式入市的產權登記：農村集體經營性建設用地以出租方式入市使用的，農村集體經營性建設用地使用權人按照出租合同約定依法繳納土地租金、建筑物竣工驗收后，可申請辦理不動產首次登記，產權人為建筑物投資人和村集體共同產權，村集體所占份額不少于35%。

辦理不動產登記時，應向區不動產登記中心提交不動產登記申請書、申請人身份證明材料、合同、用地價款、土地增值收益調節金繳納證明和稅收完稅等資料。

第五章 入市地價和收益管理

　　第二十四條　農村集體經營性建設用地使用權入市土地價格應參照基準地價等政府公示地價和參考土地估價專業評估機構的評估結果確定，并經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。

　　第二十五條　農村集體經營性建設用地使用權入市土地價格原則上不得低于土地取得成本；不得低于所在集體建設用地級別基準地價的70%。

　　第二十六條　土地使用權人按合同約定，通過區財政監管賬戶，向土地所有權人支付集體經營性建設用地使用權定金及土地價款。

土地所有權人完成土地交付后，區財政監管賬戶于5個工作日內將定金抵作的集體經營性建設用地使用權土地價款轉出至土地所有權人賬戶，并在土地使用權人按合同約定支付土地價款后的5個工作日內將后續土地價款轉出至土地所有權人賬戶。土地所有權人應當及時查收確認。

　　第二十七條　農村集體經營性建設用地使用權入市及入市后再轉讓的，應當按照規定繳納土地增值收益調節金（以下簡稱“調節金”）。

　　第二十八條　農村集體經營性建設用地入市收益歸所在農村集體經濟組織全體成員所有，在集體經濟組織內部合理分配、使用和監管。

第六章 轉讓、抵押、續期和收回

　　第二十九條　農村集體經營性建設用地使用權的轉讓、轉租、互換、出資、贈與或抵押的，參照同類用途的國有建設用地執行，法律、行政法規另有規定的除外。

　　第三十條　農村集體經營性建設用地使用權轉讓的，雙方當事人應憑書面合同等材料辦理不動產轉移登記，并依法繳納相關稅費。

　　第三十一條　集體經營性建設用地使用權轉讓的，應當符合下列條件：

（一）不存在法律法規規定禁止轉讓的情形；

（二）按照合同的約定，履行完畢支付土地價款、租金的義務，并取得不動產權證書；

（三）按照合同約定的期限和條件投資開發、利用土地；

（四）國家法律、法規規定和合同約定的其他條件。

　　第三十二條　以出讓方式取得集體經營性建設用地使用權的，原則上不得分割轉讓。

　　第三十三條　集體經營性建設用地使用權首次轉讓的，受讓人應當符合以下條件和集體經營性建設用地使用權出讓、出租合同約定的其他條件才能轉讓：

（一）按照合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上；

（二）按照合同約定進行投資開發，屬于成片開發土地的，已形成工業用地或其他建設用地條件。

　　第三十四條　通過轉讓、轉租、互換、出資、贈與等方式取得的土地使用權，其使用年限為原合同確定的使用年限減去原土地使用權人已使用年限后的剩余年限。

　　第三十五條　通過農村集體經營性建設用地入市取得的建設用地使用權可以設定抵押權。抵押雙方應簽訂抵押合同，依法辦理抵押登記。

抵押權實現后，不得改變土地所有權性質和出讓合同約定的使用條件。

抵押權因債務清償或其他原因而消滅的，應當辦理注銷抵押登記。

　　第三十六條　因公共利益需要，國家征收集體土地，涉及出讓（出租）等有償使用集體經營性建設用地的，相關補償費用歸屬按雙方簽訂的合同約定。

征收時，宗地范圍內由土地使用權人建設的附著物的補償費歸土地使用權人所有。

　　第三十七條　對土地使用權人依法使用的集體經營性建設用地使用權，在合同約定的使用年限屆滿前，除非有下列情況，土地所有權人不得收回集體經營性建設用地使用權：

（一）為鎮村公共設施和公益事業建設，需要使用土地的；

（二）土地使用權人不按照約定用途使用土地的，且未依法辦理改變土地用途手續的；

（三）土地使用權人因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的；

（四）土地使用權人違反產業準入要求、生態環境保護要求等使用土地且拒不改正的；

（五）合同雙方約定的其他情形。

為鎮村公共設施和公益事業建設等公共利益收回集體經營性建設用地使用權的，土地所有權人根據收回時由土地使用權人建設的建筑物、構筑物及其附屬設施的評估價值和剩余年期集體經營性建設用地使用權的評估市場價格給予土地使用權人補償。

　　第三十八條　農村集體經營性建設用地使用權合同約定使用期限屆滿，土地使用權人需要繼續使用土地的，應當不遲于屆滿前一年向土地所有權人提出申請續期。經土地所有權人同意續期的，由土地使用權人依法辦理出讓、出租等有償用地手續，重新簽訂土地有償使用合同，支付土地價款，并辦理合同備案、不動產登記等手續。

　　第三十九條　土地使用期限屆滿，土地使用權人申請續期未獲同意或沒有申請續期的，由土地使用權人交回不動產權證，并依照規定辦理不動產注銷登記，集體經營性建設用地使用權由土地所有權人無償收回。其地上建筑物、構筑物和其他附著物按照合同的約定處理。

第七章 監管責任

　　第四十條　依法取得農村集體經營性建設用地的使用權人，應當嚴格按照法律法規有關規定和入市合同約定的開發期限、土地用途及其他土地使用條件，科學合理開發和利用土地，不得損害國家、集體和其他人的利益。農村集體經營性建設用地土地使用權人，未按照入市合同約定的開發期限開發土地，造成土地閑置的，按照合同約定和其他有關規定進行認定和處置。

　　第四十一條　土地所有權人未能按期交付土地或交付的土地未能達到合同約定的土地條件或單方改變土地使用條件的，土地使用權人有權要求土地所有權人按照規定的條件履行義務，并且賠償延誤履行而給土地使用權人造成的直接損失。

　　第四十二條　土地使用權人應嚴格按照經政府部門批準產業準入要求、生態環境保護要求等使用土地。受讓人違反上述要求的，依法接受相關部門處罰。

　　第四十三條　區有關部門和各鎮人民政府（高管會、辦事處）應當依法對集體建設用地使用行為進行監督檢查，建立健全動態巡查制度，及時發現和制止違法建設行為。

　　第四十四條　入市后的農村集體經營性建設用地采用“合同+協議”雙監管模式進行監管。區人民政府根據《集體經營性建設用地使用權出讓監管協議》約定條件，對項目履約情況進行監管。

　　第四十五條　相關工作人員在農村集體經營性建設用地管理過程中存在違法違紀行為的，應及時查處；構成犯罪的，移交司法機關處理。

第八章 附則

　　第四十六條　本辦法從印發之日起試行，有效期2年。國家和省、市對農村集體經營性建設用地入市管理另有規定的，從其規定。

公開方式：主動公開

梅州市梅縣區人民政府辦公室                                                                 2025年5月7日印發

政策解讀：《梅縣區農村集體經營性建設用地入市管理辦法（試行）》政策解讀